Москвичи стали по несколько раз продавать квартиры, чтобы никогда не работать: что это за схема и почему на самом деле она очень невыгодная

Продал — купил — в кругосветку…

Наличие собственной квартиры в Москве давно считается признаком того, что жизнь удалась. И не просто так — цены на недвижимость в столице в десятки и сотни раз превосходят региональные. Поэтому даже скромное жилье на территории Москвы или в ближайшем пригороде выглядит крайне привлекательным активом.

Один из крупных телеграм-каналов недавно подметил тренд — москвичи стали избавляться от своего жилья в престижных районах, покупать квартиру поскромнее и жить на разницу. По данным издания, «квартирная миграция» позволяет не работать несколько лет, а самое интересное, что схему потенциально можно провернуть много раз. Правда, переезжать придется во все более дешевые (и не факт, что благополучные) места. Зато никакого рабства в формате 5/2 и возможность жить своей жизнью, прозрачно намекает канал.

Мы в редакции Vokrugsveta.ru считаем, что свобода как возможность для путешествий — одно из высших благ этой жизни, поэтому схема показалась как минимум любопытной. Совершить вояж длиной в тридцать лет от Арбата до Некрасовки, изучив всю Москву изнутри, взглядом местного, а не туриста, и при этом постоянно путешествовать по миру — ну, во-первых, это красиво. Но должны же быть подводные камни, неочевидные юридические нюансы, препоны для таких сделок в налоговом законодательстве… Насколько часто так поступают москвичи и реально ли не работать всю жизнь, переезжая раз в пять лет в более дешевый район, мы спросили экспертов в сфере недвижимости.

Все наши эксперты в один голос сказали: схема крайне невыгодна, это хлопотно и очень накладно, есть много допрасходов и юридических тонкостей, незнание которых может обернуться потерей денег, да и вообще дорогую квартиру в Москве надо не продавать, а сдавать. И вот почему.

«Пару раз сработает, но сложностей слишком много»

«Один-два раза это прекрасно сработает, но вряд ли так можно прожить всю жизнь без других источников дохода», — считает основатель и управляющий партнер ГК «РосКо» Алена Яковлева.

Почему? Во-первых, сейчас продажа квартиры занимает у россиян от полугода, и это еще очень успешный сценарий. Есть например такая статистика: по данным «Инком-Недвижимость», 80% всех квартир на продажу вообще никому не интересны из-за ужасного состояния или завышенной цены. Во-вторых, нужно купить новую квартиру, а риски очень высоки.

«Перед покупкой нужно убедиться, что квартира вообще принадлежит продавцу и он дееспособен — нужно и запросить у него справку из ЕГРН, и заказать самому, а данные сравнить. Если продает представитель, у него стоит попросить нотариальную доверенность. Нужно будет установить всех, владеющих квартирой на праве общей совместной собственности. Если квартиру покупали с участием маткапитала, то у ребенка есть право на выделенную долю, и тогда нужно письменное разрешение органов опеки и попечительства…» — перечисляет эксперт заботы, которые будут ложиться на плечи «квартирного мигранта» каждый раз перед новой продажей квадратных метров.

Затем — налоги. «Доход от продажи квартиры не будет облагаться налогом, только если собственник владеет квартирой не менее трех лет, если квартиру унаследовали или получили в дар от близкого родственника, а также в порядке приватизации или по договору ренты. В остальных случаях квартирой нужно владеть минимум пять лет. Правило касается квартир, которые приобрели после первого января 2016 года. Несоблюдение срока владения значит, что доход от продажи будет облагаться 13% НДФЛ», — объясняет эксперт.

«Налоговая внимательно смотрит (проверки автоматизированы) за сделками по недвижимости. Декларации сдают до 30 апреля следующего за сделкой года. Собственник не подал декларацию и не заплатил налог? ФНС вменит ему штраф за несданную декларацию в размере 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц (минимум 1000 рублей, но не больше 30% от полной суммы), а за неуплату — штраф минимум в размере 20% от суммы недоимки плюс пени», — перечислила налоговые риски Алена Яковлева.

«Множество мелких миграций — худший сценарий»

Другой эксперт посмотрел на «квартирную миграцию» еще скептичнее.

«Не могу назвать схему рабочей, максимум как разовый маневр, причем вынужденный», — отмечает основатель сервиса аренды жилья Colife Артем Бабинов.

«По сути, это проедание капитала, поскольку переезд вниз обращает часть актива в наличные, а повторять этот фокус можно, лишь пока под тобой есть запас хода. Уклон, как мы видим, крутой: от 1–2,7 миллиона рублей за метр в Хамовниках до 205-230 тысяч рублей в спальниках. Плюс не будем забывать, что каждая сделка съедает деньги на налогах и комиссиях, и капитал тает быстрее разницы. Массовым это не станет», — считает Артем Бабинов.

Единственный риск, который увидел эксперт в «квартирной миграции», это то, что систематическая купля-продажа ради прибыли может быть признана предпринимательской деятельностью, даже если человек не регистрировал ИП.

«В судебной практике систематичность — это две и более сделки за год с целью извлечь прибыль. Среди последствий могу назвать доначисление НДФЛ, потерю имущественного вычета, требование зарегистрировать ИП, пени и штрафы. Но все же, если человек реально живет в каждой квартире, не извлекая при этом прибыль, то назвать это систематической куплей-продажей ради прибыли довольно сложно», — рассуждает Артем Бабинов.

Что же до расчетов, математика получается вот такая.

«Двушка бизнес-класса в Хамовниках стоит в районе 90–120 миллионов рублей (элитные доходят до 300+). Двушка в Капотне обойдется в 12–15 миллионов. Запас порядка 80 миллионов: это четыре-пять „понижений“ внутри города, каждое дает 15-25 миллионов и лет десять без работы. И все же множество мелких миграций считаю худшим сценарием. В финале — панелька за МКАДом. Я бы посоветовал сдавать хамовническую квартиру, что позволит обзавестись постоянным пассивным доходом, пока жилье дорожает», — делает вывод Артем Бабинов.

Когда квадратные метры нужны меньше, чем впечатления

Пример «квартирной миграции» из своего профессионального опыта привела Елена Мищенко, руководитель агентства недвижимости, практикующий риелтор с 1999 года. Вот какую историю она нам рассказала.

«У меня был такой клиент. Он всю жизнь проработал в цирке конферансье, у него была огромная любовь к путешествиям и большая трехкомнатная квартира в центре Москвы. В какой-то момент он решил, что квадратные метры ему нужны меньше, чем впечатления. Он продавал квартиру, покупал следующую дешевле, а на разницу жил и путешествовал. У него дома висела карта, на которой он отмечал красными флажками страны, где побывал. В итоге таких стран было больше восьмидесяти. Для меня это прекрасный пример того, что человек фактически постепенно обменивал стоимость своей недвижимости на тот образ жизни, который ему был нужен.

Последнюю нашу сделку мы проводили, когда ему было уже около восьмидесяти лет. Поэтому схема работает. Но я бы не называла ее способом «не работать всю жизнь». Это скорее постепенное расходование капитала, который находится в недвижимости. Если сегодня взять двушку в Хамовниках, пространства для маневра действительно много. Сначала можно поменять район, практически не потеряв в площади. Потом уменьшить площадь. Потом переехать дальше от центра. Потом рассматривать Новую Москву или Подмосковье.

Теоретически таких переездов может быть несколько, но конкретную цифру назвать невозможно — все зависит от стоимости квартир и от того, насколько человек готов каждый раз снижать требования к следующему жилью. Есть и расходы, которые обязательно нужно учитывать. Каждая продажа и покупка — это оформление сделки, возможная комиссия, переезд, иногда ремонт и мебель. Плюс налог: если очередная квартира продается раньше минимального срока владения, может возникнуть НДФЛ.

Поэтому вариант «каждый год продаю квартиру, забираю разницу и живу» на калькуляторе может оказаться значительно менее красивым, чем в телеграм-канале. И еще я бы не забывала одну простую вещь. С каждой такой сделкой человек уменьшает собственный жилищный капитал. Обратную дорогу рынок ему не гарантирует».

«Сегодня разница большая — а завтра схема буксует»

«Вероятно, схема рабочая, но она далеко не массовая и это не бесперебойный „конвейер“. Это, скорее, история для тех, у кого изначально есть хороший актив в дорогой локации, и кто готов жить в режиме постоянных переездов», — озвучила свою точку зрения Екатерина Наливайко, директор по маркетингу компании PLUS Development.

«Разница в ценах между Хамовниками и, скажем, окраинами или ближним Подмосковьем действительно существенная. Продал двушку в центре — купил более скромную подешевле, разницу положил под процент или просто тратишь. На бумаге выглядит гладко. Но на практике таких „серийных мигрантов“ немного. Думаю, большинство из тех, кто один раз „спустился“ по лестнице районов, на этом и останавливается: либо устраивает новая локация, либо появляется усталость от сделок, либо рынок в нужный момент не дает нужной разницы», — предполагает эксперт.

Реальные кейсы «квартирной миграции» есть, отмечает Екатерина Наливайко, и особенно среди тех, кто купил жилье в удачное время роста цен. Но это не система, на которой можно построить жизнь, не работая десятилетиями. Потому что рынок цикличен.

«Сегодня разница большая — а завтра цены выравниваются, ликвидность падает, и схема буксует. Сегодня вторичка на подъеме — а завтра вводят какую-то новую льготную программу — и все, цены пошли вниз. А еще люди, вопреки распространенному мнению о популяризации кочевого образа жизни, все же тяготеют к своим местам. Обычно они выбирают жилье, где рядом семья, школа, друзья, привычные заведения. Постоянно менять адрес тяжело», — рассуждает Екатерина Наливайко.

Если в начале у человека есть двушка в Хамовниках, на входе в схему он располагает капиталом как минимум в 30-70 миллионов рублей (а для хороших новостроек сумма будет гораздо выше). Но переехать таким образом можно максимум два-три раза, считает эксперт.

«Допустим, на первом шаге он продает двушку в Хамовниках и берет двушку или хорошую однушку на севере Москвы или в Новой Москве. Предположим, что разница может дать 20-25 миллионов на руки после всех расходов и налогов. На втором шаге наш герой уже идет в ближнее Подмосковье, покупает комфорт-класс. Быть может, оформится разница еще в 10 миллионов. Теоретически, можно уйти еще дальше — в более отдаленные районы области. Но тут уже качество жизни и ликвидность падают сильно, а выгода становится скромнее. Дальше либо разница перестает покрывать общие издержки, либо человек просто устает. Плюс рынок не стоит на месте: то, что сегодня „дешевая“ локация, через пять лет может подтянуться в цене, и схема сломается», — заключает Екатерина Наливайко.

Актив — сохранить, а квартиру — сдать

Специалист по элитной недвижимости в Москве Андрей Тадеощук назвал более интересным другой сценарий: квартиру вообще не продавать. Вот какие варианты предложил эксперт вместо «квартирной миграции» из более обеспеченных районов в более бедные.

«Допустим, у человека есть дорогая двушка в Хамовниках. Он сдает ее, а сам переезжает в более дешевую квартиру. Это может быть другой район Москвы, другой город России или вообще другая страна. В августе 2026 года средние ставки долгосрочной аренды жилья в Хамовниках превышали 200 тыс. рублей в месяц. При этом, например, в Басманном районе медианная ставка составляла около 137 тыс. рублей, в Раменках около 157 тыс. рублей. Есть и существенно более дешевые варианты.

То есть человек сохраняет дорогой актив в собственности, получает от него арендный доход и сам живет дешевле. Причем это уже не обязательно история только про Москву. Если работа позволяет не быть привязанным к конкретному месту, можно сдавать московскую квартиру и жить, например, на юге России, где стоимость аренды ниже. Еще дальше можно пойти, если человек переезжает за границу и выбирает страну с более низкой стоимостью жизни.

В таком случае человек фактически монетизирует не квартиру, а разницу в стоимости жизни между двумя локациями. Москва становится источником денежного потока, а жить можно там, где этот поток позволяет поддерживать комфортный уровень расходов. Это, на мой взгляд, гораздо более интересная модель, чем бесконечная продажа и покупка квартир. Потому что при продаже человек один раз получает капитал и перестает владеть исходным активом. При сдаче он сохраняет квартиру, а значит, сохраняет и потенциальный рост ее стоимости.

При этом не стоит считать всю арендную плату чистым доходом. Из нее нужно вычесть налог, периоды простоя, ремонт, мебель, технику, расходы собственника и, при необходимости, управление квартирой. Если сдача оформляется через НПД и соблюдаются условия применения режима, ставка составляет 4% при сдаче физическому лицу и 6% при сдаче юридическому лицу или ИП.

Есть и еще один интересный вариант: разменять одну дорогую квартиру на несколько более дешевых. Например, условные 70 млн рублей можно направить не на одну квартиру за 70 млн, а на несколько объектов меньшей стоимости. Один объект можно оставить для собственного проживания, остальные сдавать. Либо все объекты использовать как инвестиционные и самому жить в аренде.

Здесь появляется диверсификация. Если одна квартира пустует, остальные могут продолжать приносить доход. Кроме того, у небольших квартир обычно более широкий круг потенциальных арендаторов и покупателей.

Но это уже требует гораздо более серьезного расчета. Три квартиры означают три ремонта, три комплекта мебели, несколько договоров аренды и больше операционных расходов. Поэтому сам по себе принцип «три квартиры лучше одной» неверен. Нужно сравнивать чистую доходность конкретных объектов.

Еще один вариант, который я бы обязательно включил в понятие «квартирной миграции», это покупка объектов для аренды в других регионах. Собственник может продать дорогую московскую квартиру, купить себе более доступное жилье, а оставшийся капитал распределить между несколькими инвестиционными объектами. Причем необязательно покупать их в Москве. Это могут быть другие города-миллионники, города с большим количеством студентов или специалистов, курортные регионы.

Что касается вопроса, сколько раз можно повторить такую схему, если человек начинает с двушки в новостройке Хамовников, здесь нет одного правильного числа. Если мы говорим именно о последовательной продаже и покупке квартиры примерно той же площади, то я бы назвал два-четыре действительно реалистичных перехода, после которых экономический эффект начинает заметно снижаться. Первый переход из очень дорогой локации в более доступную может дать огромную разницу. Второй тоже может быть существенным. А дальше человек постепенно упирается в то, что дальнейшее снижение стоимости жилья начинает слишком сильно ухудшать качество жизни».

Почему началась и чем закончится «квартирная миграция» в России: научный разбор

О причинах, особенностях и последствиях «квартирной миграции» мы поговорили с социологом, политологом, руководителем центра «Региональные исследования» Дмитрием Лобойко. По словам специалиста, этот процесс был запущен приватизацией недвижимости в России, начавшейся в 1991 году, а остановится он через 10–15 лет и в итоге только усилит неравенство в российском обществе. Далее — прямая речь эксперта.

Монетизация городской среды

Название «квартирная миграция» обманчиво скромное для явления, которое социология и урбанистика изучают под менее уютным термином — decumulation of housing wealth (декумуляция жилищного богатства, то есть постепенное проедание накопленного жилищного капитала). Еще в 2010 году британцы Джон Долинг и Ричард Рональд описали asset-based welfare (благосостояние на основе активов — модель, где недвижимость заменяет пенсию). Москвичи не изобрели схему — они просто первыми оказались в городе, где разрыв цен на квадратный метр (а между Якиманкой и Зеленоградом он девятикратный) делает эту схему куда более очевидной, чем в любом другом городе.

Строго говоря, это не дауншифтинг (сознательный отказ от статуса ради смысла) — здесь статус конвертируется в деньги напрямую, минуя смысл. Скорее это пространственный арбитраж (spatial arbitrage, извлечение выгоды из разницы цен на одно и то же благо в разных точках пространства): человек монетизирует не труд и не инвестиционный капитал, а неоднородность городской среды, которую сам город и произвел.

К чему привели подобные процессы во Франции и Великобритании

Мировой опыт подтверждает схему и ее цену одновременно. Исследование фонда Royal London под названием The Downsizing Delusion («Иллюзия сокращения жилплощади») показало, что разница между старым и новым жильем обманчива и нужно учесть инфляцию расходов на новом месте — пенсионный доход после такого переезда может сократиться почти вдвое.

Сравнение пенсионной миграции в Лондоне и Париже показало: маршрут «отъезда от центра» сильно зависит от формы собственности и класса — то есть это стратегия свободы, доступная неравномерно. В то же время работа Центра исследований экономической политики (CEPR, Centre for Economic Policy Research) по Франции 1968–2008 годов показывает эффект на другом уровне: миграция пенсионеров из городов на периферию не разрушает принимающие территории, а создает там занятость, стимулирует строительство новых районов, налоговые поступления. Так индивидуальный побег от системы в масштабе страны оборачивается механизмом перераспределения покупательной способности — просто он нигде не прописан как политика.

Здесь и обнажается диагноз, причем сразу на трех уровнях, которые обычно рассматривают порознь.

Квартирная миграция в разрезе: взгляд из трех научных дисциплин

Социальный уровень

Перед нами хрестоматийный exit вместо voice (уход вместо голоса) — по классификации социолога Альберта Хиршмана, различавшего два ответа на неустраивающие условия: требовать изменений или молча уходить. Не требовать изменений условий, а тихо эвакуироваться из-под них. Общество, где это становится массовой моделью, разучилось или не пытается превращать недовольство ценой жизни в городе в переговорную позицию — оно решает проблему логистически, а не политически.

Политический уровень

Капитал, который сейчас проедают россияне, в основном не заработан рыночно — это разовый подарок приватизации девяностых. Схема работает, только пока есть нерыночный по происхождению актив для монетизации. Государству это оказалось выгодно: рынок недвижимости стихийно занял нишу, которая иначе рождала бы спрос на пенсионную реформу.

Экономический уровень

Потребление, финансируемое распродажей актива, статистически неотличимо от потребления на стабильный доход — какое-то время экономика, живущая на проедании капитала, выглядит совершенно так же, как растущая.

К чему приведет «квартирная миграция» в России к середине XXI века

Отсюда и горизонт. Ближайшие годы схема профессионализируется — появятся продукты и услуги, «упаковывающие» квартирную миграцию, и, вероятно, первое регуляторное любопытство к капиталу, идущему мимо учета дохода. Через десятилетие поколение приватизации войдет в фазу исчерпания или передачи актива наследникам, и город получит географически оформленный «бублик»: обеспеченный, стареющий и однородный центр против периферии, принимающей демографическую нагрузку без плотной инфраструктуры под нее.

А еще лет через пять закончится сам разовый исторический ресурс, все это питающий, — и разница между поколениями, унаследовавшими квадратные метры бесплатно, и поколениями, которым предъявить будет нечего, станет не метафорой, а структурной линией неравенства. Так что вопрос не в том, продолжится ли эта миграция. Вопрос в том, чем ее заменят, когда возить станет нечего.

Все это, конечно, может привести к мысли, что москвичи просто «зажрались». И у нас есть об этом экспертная статья — на деле все оказалось не так просто.