Разумно ли вкладывать миллион (и даже больше) в паркинг? Объясняют эксперты

Машино-места в жилых комплексах перестали быть просто бытовой необходимостью и постепенно превращаются в инвестиционный инструмент. Входной порог здесь ниже, чем у квартир, но цифры доходности выглядят куда сдержаннее. В общем, как всегда: есть и плюсы, и минусы. О них сегодня и расскажем — вместе с экспертами.

Сколько стоят машино-места и как быстро окупаются

Полина Жолтикова, ассистент кафедры «Цифровая экономика, управление и бизнес-технологии» МТУСИ, рассказывает о ценах:

«Разброс цен на машино-места в разных городах и на разных стадиях строительства колоссальный. В Москве в 2025–2026 годах средний ценник на парковочное место колебался от 2,14 млн до 3,65 млн рублей в зависимости от класса жилья и района. В сегментах комфорт- и бизнес-класса речь обычно идет о 3,3-4 млн рублей. Есть, конечно, паркинги в элитных ЖК, где ценник взлетает до 40-53 млн рублей.

В регионах входной билет куда ниже. Например, в Омске парковку можно приобрести в среднем за 1,09 млн рублей, в Воронеже — за 1,24 млн рублей, а в Краснодаре за 810 тысяч рублей. При этом эксперты почти единогласно советуют присматриваться к объектам на стадии котлована или начального этапа стройки. Разница в цене может достигать 15-25%».

По поводу окупаемости Полина замечает: «Средний срок окупаемости машино-места в российских мегаполисах через сдачу в аренду составляет около 16 лет. Это означает, что если купить парковку за 2,14 млн рублей и стабильно сдавать ее за 11,8 тысяч рублей в месяц (на примере Москвы), чистый выход в ноль наступит лишь через полтора десятилетия.

Показатели доходности скромнее, чем у классической аренды квартиры. Сдача машино-места в Москве приносит около 4-6% годовых. Для сравнения, студия в бизнес-классе может дать около 5%. Однако бывают и приятные исключения: парковки, выкупленные несколько лет назад по низким ценам, сейчас могут приносить владельцам до 12% годовых за счет резкого роста арендных ставок. Например, если в 2019 году взять место в Подмосковье за 900 тысяч рублей, сегодня его можно сдавать за 20 тысяч рублей в месяц, что делает доходность привлекательной.

Этот актив, безусловно, интересен низким порогом входа. Позволить себе гараж за миллион-полтора рублей может гораздо больше людей, чем квартиру. К тому же, расходы на содержание такого объекта минимальны: не нужно делать ремонт, коммунальные платежи символические. Однако для инвесторов, привыкших к быстрой прибыли, парковка может стать разочарованием из-за длинных сроков возврата вложений».

Плюсы и минусы

Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung, рассказывает, почему машино-места стараются продавать лишь владельцам квартир:

«В наших проектах в Петербурге стоимость паркинга находится в диапазоне от 1 до 2,75 млн рублей, и, что важно, такие объекты продаются только вместе с квартирой. Это задает более устойчивую модель спроса, потому что покупатель в первую очередь решает свою бытовую задачу, а уже потом думает об инвестиционной составляющей».

А вот цифры по доходности у Филиппа немного отличаются от тех, что называла Полина — в более оптимистичную сторону: «Если говорить про экономику, в среднем по рынку аренда машино-места в крупных городах приносит порядка 8–12% годовых. В денежном выражении это обычно 10–20 тыс. рублей в месяц, в зависимости от класса проекта и локации. Окупаемость, соответственно, находится в диапазоне 8–12 лет.

По нашей статистике, покупают паркинг не столько ради инвестиций, сколько ради удобства».

Еще об одном недостатке такой инвестиции рассказывает Елена Морозова, экономист:

«Дополнительное ограничение — доступ к финансированию. В отличие от квартир, машино-места кредитуют далеко не все банки, и условия по таким сделкам менее гибкие. Большинство покупок осуществляется за счет собственных средств, без использования ипотечного плеча, что снижает инвестиционную привлекательность и ограничивает возможности масштабирования таких вложений.

Для сравнения, сегодня в Москве средний ипотечный кредит находится в диапазоне 7–10 млн рублей, а ежемесячный платеж по новым выдачам нередко превышает 100 тыс. рублей. Ипотечный платеж за машино-место находится в диапазоне 20-30 тыс. рублей.

Главный риск — ликвидность. Если квартиру можно продать на широком рынке, то машино-место — только жителям конкретного дома или ближайших корпусов. В проектах, где застройщик выводит на рынок большой объем паркинга, это приводит к затяжным продажам и давлению на цену.

В современных жилых комплексах обеспеченность парковками составляет 0,5–0,8 места на квартиру. Если показатель ближе к верхней границе, инвестиционный потенциал практически исчезает, внутренний спрос закрывается предложением.

Таким образом, машино-место может работать как инвестиция в условиях явного дефицита парковки, при плотной застройке и обеспеченности ниже 0,6 места на квартиру. Во всех остальных случаях это консервативный актив с умеренной доходностью, который уступает жилой недвижимости, и ряду финансовых инструментов по соотношению риска и доходности».

Что будет дальше?

Подводя итог, Ярослав Климов, ассистент кафедры гуманитарных наук Факультета социальных наук и массовых коммуникаций Финансового Университета при Правительстве РФ, говорит о будущем таких инвестиций:

«Рынок машино-мест в 2026 году проходит через фазу структурной перестройки. По итогам 2025 года, средняя стоимость объектов в этом сегменте увеличилась на 11–18%. В региональных центрах (Волгоград, Казань) зафиксирован аномальный прирост цен на уровне 20–30%.

Примечательно, что на фоне удорожания активов доля чисто инвестиционных сделок в бизнес- и комфорт-классах сократилась на 34–40%. Этот тренд указывает на смещение спроса в сторону конечного потребления: покупатели все чаще приобретают парковочные места для личного использования, что, с одной стороны, снижает инвестиционную активность, а с другой — подтверждает фундаментальную ценность и физический дефицит ресурса в сложившейся застройке.

Прогнозируемый рост цен в текущем году на уровне 5–10% подтверждает, что, несмотря на повышение порога входа, актив сохраняет статус надежного инструмента сохранения капитала в условиях прогрессирующей урбанизации».