Сначала ипотека — потом ребенок: что стоит за новой инициативой для молодых семей

Национальное объединение строителей предложило оригинальную инициативу: молодым семьям без детей хотят выдавать льготную ипотеку за обязательство родить ребенка. Если семья получила льготную ипотеку, но в течение оговоренного срока ребенок так и не появился на свет, ставка возвращается к рыночной.

Мы узнали у специалистов, насколько такая идея осуществима и привлекательны ли такие условия, какие у плюсы и минусы. А может, в других странах есть похожая практика? Всё выяснили.

Слишком много подводных камней

Идея выглядит на первый взгляд просто и привлекательно: государство получает потенциальный демографический эффект, семья — доступнее жилье. Но это сложный социальный эксперимент с множеством рисков.

Как формально зафиксировать «обещание родить»? Сам факт подписки под обязательством мало что дает: сложно представить корректную, неконфликтную процедуру проверки и контроля. Как трактовать случаи, когда рождение не происходит по медицинским причинам, из-за бесплодия или осложнений, или когда пара разводится? Будет масса судебных споров и общественного недовольства.

Репродуктивная свобода — деликатная: государство напрямую вмешивается в самые личные решения людей, если начинает ссужать жилье «в обмен» на рождаемость. Даже если инициатива исходит не от государства, а через банки и застройщиков, общественное восприятие будет примерно одинаковым — это выглядит как давление на семью, что повлечет репутационные риски и социальные конфликты.

Есть риск косвенной дискриминации и несправедливости. Такая схема автоматически выделит тех, кто может и готов иметь детей в ближайшие годы, и дискриминирует тех, кто не планирует семью (по выбору, здоровью, карьере), а также одиночек.

Кроме того, ипотечная льгота может подтолкнуть часть семей к рождению «ради квартиры», но это создает риск ситуаций, когда ребенок рождается прежде всего как «условие сделки», а не как осознанное родительство.

Да и банки не любят условия, которые зависят от внешних событий. Если договор предусматривает перевод на рыночную ставку при «неисполнении», то это потенциально увеличивает риск дефолта. Это создаст нагрузку на финансовую систему и снизит кредитоспособность сегмента «молодые семьи».

Какие есть альтернативы

Альтернативы такие:

• Сосредоточиться на прямой поддержке семьи: компенсации первоначального взноса, продленные декретные выплаты, субсидии на детские сады и образование, налоговые льготы с четкими критериями.

• Обеспечить гибкие модели ипотечной поддержки для молодых семей: например, льготная ставка при подтвержденном доходе в первые годы, без жесткого требования о рождении.

• Разработать добровольные программы с «мягкими» стимулами: бонусы за рождение (денежные или в виде погашения части кредита) без штрафа «за отсутствие ребенка». Это мотивирует, но не наказывает.

Вместо создания новой системы следует развивать уже работающие инструменты. Например, семья может взять обычную ипотеку, а после рождения ребенка рефинансировать ее по льготной программе «Семейная ипотека».

Хорошим инструментом снижения финансовой нагрузки является траншевая ипотека. Заем на покупку недвижимости банк выдает не полностью, а частями. Проценты также начисляются только на выданную сумму, что существенно снижает платеж по ипотеке. Следующий транш выдается по срокам, согласованным между застройщиком и банком.

В каком виде это может сработать

Нельзя сказать, что сама идея абсолютно утопична. На рынке уже есть похожие модели — например, рассрочка «Живи сейчас — семейка потом». Там схема мягче: семьям, которые планируют пополнение, дают беспроцентную рассрочку на девять месяцев, а после рождения ребенка включается семейная ипотека.

Это работает потому, что рассрочка — деньги застройщика, а не банка, и риски распределены иначе. С ипотекой всё сложнее: здесь требуется участие государства и пересмотр подходов к субсидированию, чтобы не создавать долговые ловушки.

С точки зрения привлекательности для молодежи подобные программы вызывают интерес. Для многих пар главный барьер — первоначальный взнос и высокая ставка в первые годы. Если государство предложит мягкий вход, спрос будет. Но только если условия не превратятся в механизм давления или наказания.

Если оценивать перспективу инициативы трезво, можно сказать так:

• идея может работать только при снижении рыночной ставки и параллельной стабилизации доходов населения;

• банкам потребуется механизм государственной компенсации рисков;

• необходимы дополнительные социальные предохранители, чтобы семьи не попадали в долговую яму, если планы по ребенку сорвались;

• спрос на такую программу появится, но только если условия будут прозрачными, мягкими и без скрытых штрафов.

Похожие практики в мире

Аналогов в мире почти нет. Есть программы поддержки многодетных семей (Венгрия, Польша), субсидирование ставок при рождении детей (Китай), частичное списание долга (Южная Корея). Но схемы «родил — получи льготу», а тем более «обещай — и получи льготу заранее» — нет.

В Венгрии есть похожая инициатива — CSOK. Там щадящие сроки для исполнения обязательств: 4 года для одного ребенка. При этом кредиты на жилье выдают на очень выгодных условиях, ставки в районе 3%.

Но в Европе нет базовых ставок на уровне 17%. А семьи в Венгрии дополнительно защищены: например, обещание родить считается исполненным даже в случае выкидыша или смерти одного из супругов.

Впрочем, чаще практики поддержки рождаемости более прямолинейные. Например, в Польше и Франции есть выплаты за ребенка и налоговые вычеты на ипотеку. В Сингапуре есть субсидии на аренду жилья для семей с детьми.

Такие практики прозрачны и понятны. Если же выдавать льготную ипотеку всем, кто только планирует ребенка, можно угодить в ловушку завышенных ожиданий.

Есть ли плюсы?

Инициатива льготной ипотеки за обещание родить может стать эффективной мерой поддержки для молодых семей, которые хотели бы решить жилищный вопрос перед пополнением в семействе. Это позволит оформлять ипотеку по той же схеме, что и по программе «Семейная ипотека», со ставкой 6%, если пара планирует рождение ребенка в течение двух лет.

Наше исследование показало, что это станет весомым аргументом в пользу рождения детей для людей 31-35 лет. Большинство респондентов этой категории (56%) ответили, что готовы взять льготную ипотеку с обязательством родить ребенка.

Любопытно, что чаще других льготная программа привлекает мужчин: 54% опрошенных ответили утвердительно против 46% среди женщин. А вот среди тех, кто ответил категорически отрицательно, женщин 52% против 49%.

Однако в такой схеме кредитования есть и подводные камни. Так, если заемщик в отведенный срок не сможет предоставить документ, подтверждающий рождение ребенка, банк пересчитает льготную ставку на актуальную рыночную. Можно ожидать, что к тому времени произойдет снижение ключевой ставки и рыночные ставки по ипотеке станут ниже, чем сегодня, однако риски существуют.